Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами в 2018

При заключении договора аренды жилья между физическими лицами у владельцев и собственников доли в недвижимости, а также у будущих жильцов возникает вопрос, как составить договор. Далее будет рассмотрены все правила оформления договора аренды квартиры.

Содержание договора аренды жилого помещения между физическими лицами

Договор может быть только письменный, он не гарант того, что не возникнет спорных ситуаций, но наделяет каждую сторону ответственностью и правами.

Важно знать, что в РФ есть 2 варианта соглашений, которые различаются по длительности:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Краткосрочное — его длительность — год, но обычно его заключают на 11 месяцев;
Долгосрочное — его продолжительность 1-5 лет.

Краткосрочный

Данный краткосрочный вид, как писалось выше заключается до года, нужно обратить внимание, если срок в соглашении не будет указан, то он будет считаться максимальным, то есть — 5 лет. Такое договор лишает нанимателя ряда возможностей, пример, нельзя сдавать жилье в поднаем, поселять временных жильцов, иметь право на первоочередное продление срока найма. Напомним — он не регистрируется.

Важное отличие между ними в том, что при первом варианте не нужна регистрация, второй — обязательно должен пройти такую процедуру. Регистрировать нужно в Росреестре. Такие особенности обуславливают то, что собственники предпочитают краткосрочные договоренности.

Форма заполнения договора произвольная.

Но подобное соглашение обязательно должно содержать в себе следующие пункты:

Дату, место заключения;
ФИО, паспортные данные обеих сторон;
Адрес, площадь жилья, его наименование (квартира, дом, комнаты);
Срок аренды;
Стоимость найма, коммунальных услуг, порядок оплаты. Если деньги будут передаваться не в руки собственника, тогда указывается номер счета, описывается способ оплаты;
Перечень имущества, особенно, если помещение передается с мебелью, бытовой техникой;
Как расторгнуть договоренность;
Порядок повышения цены;
Подписи, которые в конце должна поставить каждая сторона.

Если арендатор требует страховой депозит — залог, то его наличие тоже должно быть отображено,. Причем указывается порядок его использования, возврата, а передать его лучше с распиской, как и все деньги в уплату услуги. Началом найма и его концом будет момент, когда подписывается акт приема-передачи. Для продления используется дополнительное соглашение

Особенности оформления безвозмездного договора

В большинстве случаев соглашение о найме, это стандартный формат, типовая ситуация, который с одинаковым успехом использую граждане всех регионов РФ. Для составления подобного соглашения об аренде квартиры можно обратиться к нотариусу.

Когда квартира передается на основании безвозмездного договора, есть всего одна, но очень важная особенность. В договоре обязательно требуется указать, что жилье предоставляется бесплатно, в противном случае найм будет считаться возмездным с вытекающими последствиями. Владельцам не стоит пользоваться этим способом, чтобы не платить налоги — при спорах трудно будет доказать, что арендатор платил деньги или задолжал уже какую-то сумму. Потому что в соглашении указано, что квартира или комната передана в пользование без оплаты и тогда претензия будет необоснованной.

Принципы заключения договора аренды между физическим и юридическим лицом

Заключение договоренности между физическим и юридическим лицом отличается тем, что это не найм жилья, а аренда. Соответственно стороны называются не наймодатель, наниматель, а арендодатель, арендатор. У организации есть право только для целевого использования квартиры, дома, то есть офисов под мастерские, магазины. Но жильем это быть не может, это касается и индивидуального предпринимателя.

Заполненный договор должен содержать реквизиты юридического лица, а подписывать его должен руководитель, если в организации предусмотрена печать, то она обязательно должна присутствовать в соглашении.

Правила заключения договора между физическим лицом и ИП

Соглашение об аренде между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, схоже с контрактом об аренде недвижимости с юридическим лицом. ИП имеет право использовать жилье только по целевому назначению. В контракте ИП также должен указывать свои реквизиты.

Договор аренды с залогом

Найм с залогом востребован у собственников — он частично снимает их риски из-за недобросовестности второй стороны. Имеет разные названия, например, страховой депозит, прочие. Залог не нужно путать с оплатой за последний месяц, это два разных понятия. Залог должен возвращаться, если квартира передана собственнику без замечаний. Залог не должен использоваться для покрытия природного износа имущества.

Скачать образец договора аренды с залогом

Договор с правом выкупа

Когда рынок недвижимости на спаде, то аренда с правом выкупа это отличный способ найти покупателя и если не хватает средств приобрести жилье. Контракт может содержать разные положения, то есть изначально может быть аренда с последующей оплатой стоимости, также оплата может происходить равными частями за какой-то промежуток времени. Могут быть другие механизмы оплаты, недвижимость меняет собственника после полной оплаты.

Особенности нотариального оформления

Обязательного нотариального заверения нет, но если стороны изъявили желание так поступить, то следует запастись третьим экземпляром соглашения для нотариуса и прибыть с паспортом к данному юристу.

Налоги и госпошлина

Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то налог составит 13%, если владелец ИП, то это обойдется в 6%, но влечет за собой другие обязательные издержки. Например, только расчетный счет обойдется ежемесячно в тысячу рублей.

Поэтому ИП выгодно стать, если аренда стоит более 50 тыс. рублей, если квартира сдается посуточно. Если собственник не платит налоги в случае выявления факта придется оплатить их за все доказанное время укрывательства, также причитаются немалые штрафы.

Как расторгнуть договор?

Основаниями для расторжения соглашения со стороны собственника будут такие причины:

Не оплата более, чем за 2 расчетных периода;
Использование имущества происходит с нарушением контракта;
Жильцы не выполняют капремонт или других прописанных в контракте условий.

При выявлении таких фактов владелец должен письменно оповестить нанимателей с требованием устранить нарушения, только затем предпринимать меры к расторжению соглашения.

Наниматель может досрочно расторгнуть соглашение, если: