Продажа квартиры менее 3 лет в собственности — налог

С января 2016 вступили в силу существенные для людей изменения в Налоговом кодексе, значительно изменившие правила продажи квартир. Теперь, уплата НДФЛ, размер которого составляет 13% от прибыли, будет происходить, если человек продавший жилье, владел им менее пяти лет, а не трех, как было раньше. Будучи иностранным гражданином, придется выплатить 30%.

Налог на продажу квартиры полученной по наследству или подаренной по договору ренты

Изменения в Налоговом кодексе не коснутся только 3 случаев, к ним относятся:

• Квартира является унаследованной по завещанию или полученной по дарственной. Есть следующие особенности — налог при продаже подаренной квартиры менее 3 лет в собственности не будет уплачиваться только, если даритель близкий родственник.
• Квартира получена в собственность плательщиками ренты, согласно имеющегося договора пожизненного содержания.
• Когда срок владения подаренной, полученной по наследству комнаты или квартиры будет меньше 3 лет, оплата НДФЛ составит те же 13% от прибыли.

Продажа после приватизации

Еще один случай, когда налог, размер которого 13% не будет уплачиваться, это продажа приватизированной недвижимости, если она во владении до 3 год.

Продажа ипотечной квартиры

Проданное жилье, которое было приобретено в ипотеку меньше 5 лет назад также причина для уплаты НДФЛ, процент его, как и в остальных случаях — 13%.

Если квартира была единственной

Принятый закон не предусматривает количество проданной недвижимости, поэтому на владельцев единственной квартиры распространяются те же правила, какие и для остальных. То есть подоходный налог составит 13% от прибыли.

Как правильно оформить сделку — нюансы

Важным моментом при оформлении сделки является точное определение срока владения недвижимостью. Например, у ипотечной недвижимости, купленной по договору купли-продажи время отсчитывается с момента, когда выполнена регистрация сделки в Регистрационной палате с выдачей свидетельства. Этому должно предшествовать написание заявления, также платится госпошлина.

При покупке новой квартиры или доли, в строящемся доме, 5 лет начнет отсчитываться только когда новостройка введется в эксплуатацию и застройщик передаст недвижимость в руки каждого покупателя. Это даст возможность получить свидетельство, подтверждающее право собственности, то есть стать собственником. Договор переуступки не предполагает получение дохода, поэтому налог не платиться. Покупатель кооперативной квартиры станет собственником, а значит и начнется отсчет 5 лет после уплаты последнего взноса.

Что касается даренной недвижимости, то положенные в данном случае 3 года начнутся с момента регистрации дарственной. Если она унаследовалась, то положенный срок будет отсчитываться с момента открытия наследства, например, с момента смерти родственника. После приватизации также требуется получить свидетельство на право собственности, чтобы пошел отсчет времени.

Налог госпошлина и налогооблажение при продаже квартиры

Значительно уменьшить налогообложения помогут налоговый вычет и уплата налога с имеющейся разницы между доходом, расходами. Этими возможностями можно пользоваться на свое усмотрение.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Уменьшает налог вычет из стоимости, размер которого 1 миллион рублей. То есть, если цена составляет 4 млн рублей, нужно отнять миллион вычета и получится 3 млн рублей, с которых требуется уплатить НДФЛ 13%. Если у продавца несколько объектов, которые ему требуется реализовать за один налоговый период, тогда собственник обладает правом разделить вычет на всю продающуюся недвижимость или будет произведен полный вычет с любого одного. Имущественный вычет производится только, если цена жилья превышает миллион рублей. Когда квартира находится в долевой собственности, тогда вычет пропорционально делится на всех.

Что еще может уменьшить расходы при продаже квартиры?

Есть и другой метод, предусматривающий уменьшение налогов, когда облагается не весь доход, а только разница между доходом, расходом. Здесь от собственника требуется документированное подтверждение всех расходов, а именно:

• разработка проектной документации;
• ремонтные, строительные работы, например, отделка, подключение к инженерным сетям, в таких случаях нужно, чтобы договор долевого участия в строительстве, другие документы подтверждали это;
• расходы на любые строительные материалы.

Во многих случаях для правильного оформления документов потребуется специалист-консультант, так как здесь требуются точные факты, суммы, а ошибки чреваты. Если интересно, чем грозит — штрафом за неправильные сведения в декларации.

Еще одна схема, уменьшающая расходы — это продажа за сумму равную покупке, то есть, когда нет доходов, налоги платить не зачем. Но, здесь существуют следующие риски, нюансы — когда продажа осуществится по цене более низкой чем 70% от кадастровой стоимости, то придется уплатить налог именно с этих 70%.

Декларация на продажу квартиры в собственности менее 3 лет

Если прошел требуемый минимальный срок владения жильем, то заполнение декларации не потребуется. В других случаях подача указанной декларации осуществляется до 30 апреля, года следующего за годом продажи квартиры. Это можно сделать на бумажном или электронном носителе. Требуется бланк 3-НДФЛ, его можно взять в любой инспекции ФНС, или скачать на официальном сайте налоговой. Если любое жилье находилось в совместной собственности, то декларацию подает каждый человек отдельно. НДС на этот вид налога не насчитывается.

Скачать образец формы 3-НДФЛ

Для заполнения используются листы:

• 001, 002 — титульный лист, где в разделе 1 выполняется расчет налоговой базы, указывается точная сумма налога согласно ставке 13%, с одновременной записью в шестом разделе суммы подлежащей уплате в бюджет, а также суммы на возврат из бюджета;
• лист А — здесь требуется указать источник дохода;
• лист Е — здесь происходит расчет налогового вычета.

Также, к декларации прикладываются копия договора купли-продажи, копия свидетельства на право собственности и копии документов, свидетельствующих о переводе средств за жилье.